请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版
加入Q群 手机客户端

南通通州论坛-通州区信息交流平台-www.nttzq.com

房企跟投退热 业内:跟投规则要改变,从共享到共担

[复制链接]
查看: 3383|回复: 0

62

主题

69

帖子

131

积分

曲径通幽

Rank: 3Rank: 3

积分
131
发表于 2019-7-31 10:16:14 | 显示全部楼层 |阅读模式

房地产上行周期,以跟投为主的激励机制对于房企的业绩增长发挥着重要作用,但是在市场调整和下行周期,跟投机制是否还会有效?收益率会如何?如果收益下降,房企应该如何调整激励机制?

此前,在万科2018年度股东大会上,万科总裁祝九胜表示,全国前50强房企,接近30家设置了跟投机制,都出现跟不动的情况,万科不是唯一一家。现实情况是没有那么多现金流可以跟,即使是有足够的现金流,员工也是劣后的,分完股东、项目方,员工才能分到。

2014年以来,包括万科、碧桂园、融信、阳光城、新城控股、保利地产、蓝光发展等房企通过不同的跟投方式来激励员工促进业绩增长。在过去几年,中国的房企单体销售额最高从2000亿元突破5000亿元,而在业绩快速增长之下,跟投员工也实现了高则超过100%的收益率。在7月26日举办的“Jump 大会——九堂课重新认识房地产”上,赛普咨询董事合伙人、副总经理成锦亚表示,跟投是增量时代的狂欢,这个时代人口红利、城镇化率都迎来一个高增长,房地产销售业也出现高增长。

但是目前,中国的房地产已经走入另一个发展阶段,“从增量开始慢慢进入到存量为主的时代。” 成锦亚说,并不是所有的项目能适合跟投。此外,随着净利润率的降低、地货比的升高、现金流回正越来越难,跟投的收益回报也在降低。

成锦亚提供了跟投年化收益率的计算公式:收益率=净利润率/地货比×现金流回正时间(地货比指的土地价值与货值的比例)。“存量时代,地产的净利润率逐渐与制造业齐平;以前的地货比是20%、30%,现在一线城市的地货比肯定超过了50%,二线城市也基本在50%左右;在现金流方面,金融去杠杆,通过融资回正越来越难,同时项目周转、去化的速度变慢。” 成锦亚说,如果按照5%的净利润率、50%的地货比、现金流两年回正,未来的跟投年化收益率仅5%。所以,未来的跟投年化收益率都会下降。

当下,楼市调整仍在持续,房企的跟投也出现退热,收益率从高则超过100%下降至30%左右,有的收益率甚至在15%左右,“现在有的房地产项目确实出现亏损的状况,有人就不愿意跟投了。”

在成锦亚看来,进入到存量时代,大家要做好心理预期,高增长时代结束,也代表地产的高待遇时代结束,我们要习惯收益率的下行。但是这并不代表跟投机制不行了,百分之十几的收益率也是不错的。

不过,成锦亚认为,时代在变,跟投机制要转型,跟投规则也要改变,不能总想着以同股同权的方式来处理,可以让员工去创造收益,让公司多担,如果有问题了公司来劣后。

跟投的未来发展方向是什么?成锦亚说,更多强调共担和发展,跟投要从利益共享机制向事业共同发展的方向转变,这样公司的发展会更好。这个时代,短期利益已经没有那么高了,要更多从发展的角度来看企业的发展。

来源: 新京报 

南通通州区最大在线交流平台,www.nttzq.com
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

返回顶部 关注微信 下载APP 返回列表